Einleitung
Für Vermieter in Berlin entstehen Haushaltsauflösungen meist nicht freiwillig: nach Kündigungen, Todesfällen, Betreuungsfällen, Mietnomaden oder Messie-Situationen. Die Kosten belaufen sich schnell auf mehrere Tausend Euro. Für Vermieter ist deshalb entscheidend, ob diese Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden können – als Werbungskosten oder Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung.
Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wann und unter welchen Voraussetzungen eine Haushaltsauflösung als Vermieter steuerlich absetzbar ist, welche Belege notwendig sind, wie Berlin-spezifische Situationen (z. B. Weitervermietung, gerichtliche Räumung, Betreuungsfälle) einzuordnen sind und welche Fehler häufig Geld kosten.
Grundsatz: Haushaltsauflösung bei Vermietung ist keine Privatausgabe
Während private Haushalte Entrümpelungen nur teilweise über die haushaltsnahen Dienstleistungen steuerlich berücksichtigen können, gelten für Vermieter andere Regeln:
Kosten, die unmittelbar im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen, sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich absetzbar, sofern die Maßnahme auf die Wiederherstellung der Vermietbarkeit oder den Schutz des Eigentums abzielt.
Relevant ist dabei nicht, wer verursacht hat, sondern welchem Zweck die Ausgabe dient.
Typische Fälle in Berlin, in denen Vermieter die Kosten absetzen können
Die folgenden Situationen treten in Berlin besonders häufig auf und gelten steuerlich als abziehbar, weil sie zur Sicherung der Mieteinnahmen dienen:
1. Auflösung nach Kündigung des Mieters
2. Messie- oder Verwahrlosungsfälle
3. Nachlassfälle ohne Erbenzugriff
4. Mietnomaden / Zwangsräumungen
5. Brandschäden, Wasserschäden mit entstehendem Unrat
6. Räumung zur Vermeidung weiterer Schäden (Schimmel, Schädlingsbefall)
In all diesen Fällen besteht ein objektbezogener wirtschaftlicher Zweck – die Wohnung soll wieder vermietet oder erhalten werden. Dadurch sind die Aufwendungen steuerlich grundsätzlich anzuerkennen.
Wann sind Kosten nicht absetzbar?
Nicht abziehbar sind Kosten, wenn:
1. die Wohnung nicht (mehr) zur Vermietung bestimmt ist
(z. B. Vorbereitung zur Eigennutzung oder Verkauf an Eigennutzer)
2. die Maßnahme dem privaten Vorteil dient
(z. B. Räumung, um privat renovieren und einziehen zu können)
3. kein erkennbarer Mietbezug dokumentiert ist
(fehlende Unterlagen, keine Vermietungsabsicht nachweisbar)
4. der Schaden durch private Vereinbarung geregelt wurde
(z. B. privat gezahlte Abfindung ohne Mietzweck)
Steuerlich ist nicht der Zustand, sondern der Zweck der Ausgabe ausschlaggebend.
Rechtsgrundlage kurz erklärt
Für Vermieter gelten Entrümpelungs- und Haushaltsauflösungskosten als:
Gemeinsam ist beiden: Die Ausgabe muss zur Einkunftserzielung dienen – also Vermietung sichern, ermöglichen oder vorbereiten.
Dokumentation – ohne Belege kein Abzug
Um Haushaltsauflösungen steuerlich anerkennen zu lassen, sollten Vermieter in Berlin folgende Nachweise sichern:
Gerade bei Messie- oder Mietnomadenfällen empfiehlt sich zusätzlich ein kurzer Vermerk zu „Zweck und Notwendigkeit“. Das Finanzamt folgt nicht dem Gefühl, sondern der Aktenlage.
Beispiele aus der Praxis (Berlin-bezogen)
Beispiel 1 – Nachlass in Mietwohnung Friedrichshain
Mieter verstirbt ohne Erben, der Nachlasspfleger verzögert die Freigabe. Der Vermieter lässt räumen, um wieder vermieten zu können. – absetzbar als Werbungskosten
Beispiel 2 – Messie-Wohnung in Berlin-Neukölln
Schimmel, Schädlingsbefall, enorme Müllmassen, Wohnung unvermietbar. Entrümpelung + Desinfektion, danach Neuvermietung. – voll absetzbar
Beispiel 3 – Zwangsräumung in Tempelhof
Mietnomaden hinterlassen Müll, zerstörtes Inventar, Geruch. Räumung notwendig für Neuvermietung. – absetzbar
Beispiel 4 – Räumung zur späteren Eigennutzung im Prenzlauer Berg
Räumung nicht zur Vermietung, sondern zur Eigennutzung geplant – nicht absetzbar
Typische Fehler, die Geld kosten
1. Barzahlung ohne Rechnung
führt fast immer zur Nichtanerkennung
2. keine Vermietungsabsicht belegbar
abgelehnte Werbungskosten
3. Entrümpelung erst Monate nach Auszug ohne Grund
Finanzamt zweifelt Mietzweck an
4. fehlende Vorher-Dokumentation
keine Begründung der Notwendigkeit
5. gemischte Motive (Eigennutzung geplant)
steuerlich wird der private Zweck angenommen
Wer die steuerliche Anerkennung sichern will, sollte vor Beauftragung kurz strukturieren, was man nachweisen kann.
Wer als Vermieter in Berlin eine Haushaltsauflösung beauftragen möchte, sollte vor der Durchführung die steuerliche Absetzbarkeit dokumentensicher vorbereiten und den Auftrag detailliert schriftlich festhalten, damit die Kosten später ohne Diskussion angesetzt werden können.
Fazit
Für Vermieter in Berlin sind Haushaltsauflösungen in vielen Fällen steuerlich voll absetzbar, sofern sie zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Vermietbarkeit dienen. Die steuerliche Anerkennung hängt weniger vom Zustand der Wohnung ab als vom klar belegbaren Zweck. Entscheidend sind nachvollziehbare Dokumentation, ordnungsgemäße Rechnungen und der Bezug zur Einkunftserzielung.
Wer diese Punkte berücksichtigt, kann die finanziellen Belastungen einer Entrümpelung erheblich reduzieren und zugleich die Wohnung schnell wieder wirtschaftlich nutzbar machen.